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`4.1 부동산 대책이 약발이 전혀 없는 건 아니다`
4.1 부동산 대책이 발표되고 주택구입에 관심을 가지는 수요자들이 부쩍 늘었다. 난세에 영웅이 난다고 지금처럼 불황기일수록 숨어있는 진주를 캘 수도 있다. 부동산 재테크 전략중의 하나다. 마치 별이 밤이 돼야 더 빛나는 것처럼 부동산에 대한 매력이 떨어졌다고 생각하는 이런 불황기때 주택 구입에 나서볼만하다.
◆ 주택순환이론과 다른 국내 주택시장
실제로 주택 구입을 미뤄야할 만큼 지금 국내 주택시장이 불황일까? 최근 주택시장이 불황이라는 배경이론으로는 주로 주택순환이론(HoneycombCycle)이 활용되고 있다. 각종 전문가들을 비롯해 올 초에는 농협경제연구소에서도 이 모형에 근거하여 이제야 불황의 초입에 들어섰다는 의견을 내놓기도 했다.
주택순환이론은 주택의 가격과 거래량에 따라 주택경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다. 하지만 전문가들은 국내 주택시장에 네덜란드의 주택시장 분석을 통해 개발된 이 모형을 적용시키는 것이 쉽지 않다는 의견이 많다. 2011년 서수복•김재경은 `한국 주택시장과 벌집순환모형의 관련성에 관한 연구`를 통해 이 순환이론의 허점을 지적한 바 있다.
이렇게 외국의 사례로 국내시장은 불황을 평가할 수 없는 이유는 바로 전세 때문이라고 생각한다. 전세는 일정 이하로 가격이 떨어지지 않게 하는 안전장치가 되며 주택을 구매하려는 수요자들이 꾸준하게 돈을 모을 수 있는 계기를 제공한다. 이로 인해 주택 공급에 비해 집을 구입할 수 있는 예비 수요자들의 수는 공식적인 집계보다 더 많은 편이며 안정적으로 내 집을 장만하려는 욕구가 외국보다 높다.
즉 경기가 조금만 좋아져도 집을 구입할 수 있는 여력이 있는 구매층이 존재한다는 말이다. 국민은행 조사에 따르면 4월 기준 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세가비율은 63.3%, 되려 경기불황으로 전세가와 매매가의 차이는 줄고 있으며 금리가 낮아져 대출을 받기 쉬워진 만큼 대기 수요는 여느 때보다 많다고 평가한다.
4.1 부동산 대책이 발표되고 주택구입에 관심을 가지는 수요자들이 부쩍 늘었다. 난세에 영웅이 난다고 지금처럼 불황기일수록 숨어있는 진주를 캘 수도 있다. 부동산 재테크 전략중의 하나다. 마치 별이 밤이 돼야 더 빛나는 것처럼 부동산에 대한 매력이 떨어졌다고 생각하는 이런 불황기때 주택 구입에 나서볼만하다.
◆ 주택순환이론과 다른 국내 주택시장
실제로 주택 구입을 미뤄야할 만큼 지금 국내 주택시장이 불황일까? 최근 주택시장이 불황이라는 배경이론으로는 주로 주택순환이론(HoneycombCycle)이 활용되고 있다. 각종 전문가들을 비롯해 올 초에는 농협경제연구소에서도 이 모형에 근거하여 이제야 불황의 초입에 들어섰다는 의견을 내놓기도 했다.
주택순환이론은 주택의 가격과 거래량에 따라 주택경기가 벌집모양의 6각형 패턴(1~6국면)을 보이면서 반시계방향으로 순환한다는 이론이다. 하지만 전문가들은 국내 주택시장에 네덜란드의 주택시장 분석을 통해 개발된 이 모형을 적용시키는 것이 쉽지 않다는 의견이 많다. 2011년 서수복•김재경은 `한국 주택시장과 벌집순환모형의 관련성에 관한 연구`를 통해 이 순환이론의 허점을 지적한 바 있다.
이렇게 외국의 사례로 국내시장은 불황을 평가할 수 없는 이유는 바로 전세 때문이라고 생각한다. 전세는 일정 이하로 가격이 떨어지지 않게 하는 안전장치가 되며 주택을 구매하려는 수요자들이 꾸준하게 돈을 모을 수 있는 계기를 제공한다. 이로 인해 주택 공급에 비해 집을 구입할 수 있는 예비 수요자들의 수는 공식적인 집계보다 더 많은 편이며 안정적으로 내 집을 장만하려는 욕구가 외국보다 높다.
즉 경기가 조금만 좋아져도 집을 구입할 수 있는 여력이 있는 구매층이 존재한다는 말이다. 국민은행 조사에 따르면 4월 기준 현재 전국 아파트의 매매가 대비 전세가비율은 63.3%, 되려 경기불황으로 전세가와 매매가의 차이는 줄고 있으며 금리가 낮아져 대출을 받기 쉬워진 만큼 대기 수요는 여느 때보다 많다고 평가한다.
<사진제공 : 이미지투데이>
◆ 안정적인 실물자산 ‘부동산’
오히려 안정적인 실물자산이라는 점에서 불황기 주택에 투자할만한 가치가 있다. 가장 대표적인 투자처인 주식이나 펀드 등 금융상품은 수익성도 높지만 그에 따른 리스크도 크다. 최근과 같은 경기불황 일수록 변동성이 커져 장세를 예측하기도 쉽지 않다. 여기에 아직 프랑스, 포르투갈, 아일랜드, 이탈리아, 그리스, 스페인 등 유럽국가의 재정위기가 남아 있어 그 여파가 국내까지 미칠 것으로 예상돼 투자자들은 여전히 불안에 떨고 있다. 또한 적금 등 안정적인 금융상품에 묵히려고 생각해봐도 최근 금리는 3~4% 밖에 되지 않아 수익성에서 큰 메리트가 없다.
주택의 가장 큰 장점은 금융상품보다 불황의 영향을 쉽게 받지 않는 실물자산이라는 것이다. 경기에 따라 가격이 큰 폭으로 떨어지는 금융상품과는 달리 불황에도 하락폭이 적다. 실제로 국민은행에 따르면 전국의 주택가격 매매지수를 살펴보면 조사가 진행된 1986년 이래 꾸준히 상승해왔었다. 2013년 3월의 매매가격지수를 100으로 봤을 때 이보다 높은 지수를 기록한 것은 극히 일부다. 주택가격이 떨어지기 시작한 것은 2011년 12월부터 2013년 1월까지 약 1년 정도 뿐인데다 최근에는 2013년 2월부터 4월까지는 보합세를 꾸준히 유지하고 있어 언제든지 가격이 상승할 여지가 남아 있다.
현재 하우스푸어 등의 문제로 주택을 구입하기 불안한 상황이라는 것은 어불성설이다. 이는 무리한 담보대출로 금융비용을 감당하지 못해 나오는 일부의 문제다. 구제를 위해 노력할 필요는 있지만 이에 편승해 주택 구입 자체를 부정적으로 볼 필요는 없다. 이는 무리한 주식 투자로 손해를 본 다음 주식투자 자체에 근본적인 문제가 있다고 말하며 주위에도 주식에 투자하면 손해 본다고 지적하는 것과 다를 바 없는 일이다.
◆현실에 맞는 주택 투자방법
앞서 주택순환이론까지 언급하며 장황하게 말을 늘린 것은 지금 업계에 돌고 있는 부동산 불황이라는 표상에 너무 크게 휘둘릴 필요가 없다는 뜻에서다. 옥석을 가려 투자한다면 아직까지 적잖은 수익을 올릴 수 있다는 점을 지적하고 싶다.
현실적으로 수요자들의 주택구매 심리가 위축돼 있는 점은 사실이나 실수요자나 투자자들의 모두의 입장에서 전략적으로 주택구입에 나서볼만하다는 말이다. 실수요자들은 자신의 자금사정에 맞는 새아파트들을 구입할 필요가 있다. 오래된 아파트와 달리 불황에도 수요자들이 꾸준해 가격하락폭이 적고 향후 아파트 노후로 가격이 떨어지는 시기보다 경기 회복으로 가격상승이 다가올 가능성이 높아 유망하다.
자기 자본이 충분히 확보되지 못한 상태라면 유찰 등으로 저렴하게 올라온 경매물건이나 유동자금을 확보하기 위해 나온 급매물 등을 중심으로 구입한다면 손해를 보진 않을 것이다.
일정수준의 자본금이 마련된 수요자들이라면 투자용으로 부동산을 생각해볼만 하다. 발품도 팔고 현장 확인도 거치면서 유망지역에 대해 판단을 내릴 필요가 있다. 단 현시점에서 관리처분인가가 나지 않아 사업이 확정적이지 않은 재개발•재건축 아파트의 조합원 매물 등에 투자하는 것은 금물이다. 수익성이 보장되지 않아 구매심리가 살아날 때까지 시간이 걸릴 수 있기 때문에 오히려 추가 분담금 등의 문제가 생길 수 있다.
이럴 때에는 기존의 소형주택에 투자하는 것이 한 방법이 될 수 있다. 새정부가 들어서면 다주택자 양도세 중과 폐지와 소형주택에 대한 양도세 면제 등이 주어지고 있기 때문에 부담 없이 구입할 수 있는 인기 지역의 소형 주택 가치가 더욱 높아질 것으로 보인다.
오히려 안정적인 실물자산이라는 점에서 불황기 주택에 투자할만한 가치가 있다. 가장 대표적인 투자처인 주식이나 펀드 등 금융상품은 수익성도 높지만 그에 따른 리스크도 크다. 최근과 같은 경기불황 일수록 변동성이 커져 장세를 예측하기도 쉽지 않다. 여기에 아직 프랑스, 포르투갈, 아일랜드, 이탈리아, 그리스, 스페인 등 유럽국가의 재정위기가 남아 있어 그 여파가 국내까지 미칠 것으로 예상돼 투자자들은 여전히 불안에 떨고 있다. 또한 적금 등 안정적인 금융상품에 묵히려고 생각해봐도 최근 금리는 3~4% 밖에 되지 않아 수익성에서 큰 메리트가 없다.
주택의 가장 큰 장점은 금융상품보다 불황의 영향을 쉽게 받지 않는 실물자산이라는 것이다. 경기에 따라 가격이 큰 폭으로 떨어지는 금융상품과는 달리 불황에도 하락폭이 적다. 실제로 국민은행에 따르면 전국의 주택가격 매매지수를 살펴보면 조사가 진행된 1986년 이래 꾸준히 상승해왔었다. 2013년 3월의 매매가격지수를 100으로 봤을 때 이보다 높은 지수를 기록한 것은 극히 일부다. 주택가격이 떨어지기 시작한 것은 2011년 12월부터 2013년 1월까지 약 1년 정도 뿐인데다 최근에는 2013년 2월부터 4월까지는 보합세를 꾸준히 유지하고 있어 언제든지 가격이 상승할 여지가 남아 있다.
현재 하우스푸어 등의 문제로 주택을 구입하기 불안한 상황이라는 것은 어불성설이다. 이는 무리한 담보대출로 금융비용을 감당하지 못해 나오는 일부의 문제다. 구제를 위해 노력할 필요는 있지만 이에 편승해 주택 구입 자체를 부정적으로 볼 필요는 없다. 이는 무리한 주식 투자로 손해를 본 다음 주식투자 자체에 근본적인 문제가 있다고 말하며 주위에도 주식에 투자하면 손해 본다고 지적하는 것과 다를 바 없는 일이다.
◆현실에 맞는 주택 투자방법
앞서 주택순환이론까지 언급하며 장황하게 말을 늘린 것은 지금 업계에 돌고 있는 부동산 불황이라는 표상에 너무 크게 휘둘릴 필요가 없다는 뜻에서다. 옥석을 가려 투자한다면 아직까지 적잖은 수익을 올릴 수 있다는 점을 지적하고 싶다.
현실적으로 수요자들의 주택구매 심리가 위축돼 있는 점은 사실이나 실수요자나 투자자들의 모두의 입장에서 전략적으로 주택구입에 나서볼만하다는 말이다. 실수요자들은 자신의 자금사정에 맞는 새아파트들을 구입할 필요가 있다. 오래된 아파트와 달리 불황에도 수요자들이 꾸준해 가격하락폭이 적고 향후 아파트 노후로 가격이 떨어지는 시기보다 경기 회복으로 가격상승이 다가올 가능성이 높아 유망하다.
자기 자본이 충분히 확보되지 못한 상태라면 유찰 등으로 저렴하게 올라온 경매물건이나 유동자금을 확보하기 위해 나온 급매물 등을 중심으로 구입한다면 손해를 보진 않을 것이다.
일정수준의 자본금이 마련된 수요자들이라면 투자용으로 부동산을 생각해볼만 하다. 발품도 팔고 현장 확인도 거치면서 유망지역에 대해 판단을 내릴 필요가 있다. 단 현시점에서 관리처분인가가 나지 않아 사업이 확정적이지 않은 재개발•재건축 아파트의 조합원 매물 등에 투자하는 것은 금물이다. 수익성이 보장되지 않아 구매심리가 살아날 때까지 시간이 걸릴 수 있기 때문에 오히려 추가 분담금 등의 문제가 생길 수 있다.
이럴 때에는 기존의 소형주택에 투자하는 것이 한 방법이 될 수 있다. 새정부가 들어서면 다주택자 양도세 중과 폐지와 소형주택에 대한 양도세 면제 등이 주어지고 있기 때문에 부담 없이 구입할 수 있는 인기 지역의 소형 주택 가치가 더욱 높아질 것으로 보인다.
일생 동안 살면서 구매하는 여러 상품 중에서 주택은 가장 비싼 축에 속한다. 그만큼 여러 방면에서 궁리해야하며 광고나 중개업소 등에 현혹되는 것을 피해야 화를 피할 수 있다. 자신의 기준을 세워 철저한 주택구입계획을 세워 내 집 마련과 수익성 두 마리 토끼를 잡는다면 주위의 부러움을 한껏 받을 수 있다.
연기홍 매경닷컴 기자 겸 부동산센터장
매일경제신문에 1988년 입사했다. 부동산부, 사회부, 국제부, 중소기업부 등을 거쳐
2011년 매경닷컴 취재기자 및 부동산센터장으로 근무하고 있다.
저서로는 <살고싶은집 갖고싶은건축>, <신건축기행> 등이 있다.
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